Определение рыночной стоимости вторичного жилья в г. Санкт-Петербурге

Для выбора наиболее подходящей модели использовался тест Хаусмана (W(1)=0,20, p=0,6514). Нулевая гипотеза об отсутствии корреляции между случайными эффектами и регрессорами принимается. Таким образом, оценки моделей с фиксированными и со случайными эффектами являются состоятельными, но оценки с фиксированными эффектами - неэффективными, и для моделирования стоимости жилья целесообразнее использовать модель со случайными эффектами, так как анализируемые объекты попали в выборку из большой совокупности, а эффекты, связанные с типом дома, временем продажи квартиры, вероятно, более существенны, нежели индивидуальные особенности объектов. Это еще более четко проявляется при построении моделей с четырьмя объектами (дополнительный объект - четырехкомнатные квартиры). Результаты исследования моделей для этого случая представлены в таблице 3.

Таблица 3

Результаты оценивания моделей с фиксированными и случайными эффектами по четырем моделям

Модель с фиксированными эффектами

Модель со случайными эффектами

Результаты исследования полученных моделей позволили сделать вывод о значимости только модели со случайными эффектами, в которой изменение стоимости жилья объясняется на 99,8% вариацией жилой площадью и площадью кухни. Эластичность цены квартир по жилой площади составляет 0,676%, по площади кухни - 0,632%.

Таким образом, специфика эконометрического моделирования панельных данных позволила получить модель для оценки стоимости жилья, описывающую особенности изменения среднего уровня цены как в пространстве, так и во времени.

Заключение

Развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа цен на вторичное жилье. В данной работе мы рассмотрели модели, которые помогут выявить факторы влияющие, на цену жилься, а также спрогнозировать его стоимость в будущих периодах.